留意潜在政策风险

发布时间：2021-01-08 02:47:48 阅读：次来源：纱卡厂家

富力地产、碧桂园及雅居乐这三家以广东为大本营的内地地产商联合起来,以 255亿元人民币投得广州亚运城的一片土地,大小报章皆以此为财经版头条新闻,甚至整份报章的头条新闻。

255亿元人民币的确是大数目,因此传媒称之为中国新地王。

不过,如果我们进一步比较,尽管地价高达255亿元人民币,但是每平方米地价实际上也只是5800元人民币,不能算是很贵。成交价之所以如此高,只是因为地皮面积很大,达264万平方米,总建筑面积达438万平方米。

何谓“地王”？近来传媒已经太过滥用“地王”这个名词,真正的地王应该是上盖物业每平方尺或每平方米价格高才是地王,广州市亚运城那幅255亿元的土地不是地王,因为每平方米的价格仅5800元,这样的价格与广州市区如越秀区、天河区相比还是差很远。

目前广州新楼销售超过万元人民币一平方米的多得是,因此应该会有钱赚。只不过,这个项目太大,完成全部的发展计划恐怕是10年后的事,不排除有夜长梦多的问题。

但是,作为房地产开发商,本来就得有这种面对长时间开发所产生的不明朗因素的问题,香港的地产商也同样面对这样的问题。目前,长江实业（0001.HK）的日出康城仍有大量空地未开发,新鸿基地产（0016.HK）在元朗的开发计划也分许多期,将来恒基地产（0012.HK）在乌溪沙的开发计划也会分很多期。

香港如此,内地也一样,现在内地不少地方政府手上的市区土地也越来越少,在市区内拆屋重建的成本不轻,因此地方政府多倾向于开发郊外的农地,郊外农地的供应的确非常多,楼价之所以高居不下的其中一个原因,是地产商向地方政府“买”下一大幅土地后,往往分多期发展,然后“买”地所付的钱则分期支付,卖了第一期,收了钱再付第二期的土地费……地产商手上的大量土地储备可能是未付钱的土地。近来中央政府很重视地产商囤积土地,我担心有一天会整治这种一次性“买”下大幅土地,但分期开发、分期付款的情况,这是大家投资内房股必须留意的潜在政策风险。广州亚运城土地,255亿元地价必须在2011年全部缴清,就是制止地产商囤积土地的新政策。